時価とは相続及び贈与税法上、時価とは不特定多数の間で自由に取引が行われた場合に通常的に成立すると認められる価額を言います。相続及び贈与税法第60条【評価の原則など】②第1項による時価は不特定多数の間で自由に取引が行われた場合に通常的に成立すると認められる価額とし、収用価格・公売価格及び鑑定価格など大統領令で定めるところにより時価として認められるものを含める。このような時価には売買などの価額と類似売買事例価額及び共同住宅公示価格(補充的評価方法)が含まれて、適用順番は以下の通りです。①順位：当該財産の売買などの価額②順位：類似売買事例価額③順位：補充的評価方法(共同住宅公示価格)当該財産の売買などの価額マンション評価時、第一順位時価として認められる当該財産の売買などの価額とは次による金額を言います。①該当財産に対する売買事実がある場合：取引価額②該当財産対して、2ヶ所以上の公信力がある鑑定機関が評価した鑑定価額がある場合：鑑定価額平均額③該当財産対して、収用・オークション・公売事実がある場合：補償価額・オークション価額・公売価額※原則として、2ヶ所以上の鑑定機関で鑑定をしなければなりませんが、基準時価10億ウォン以下の場合には1つの鑑定機関に依頼が可能ここで時価として認められる上記の金額の場合、原則として相続開始日前後6カ月以内の期間中、売買などがあるかが確認されなければなりません。ただし、例外的に評価基準日前2年以内、そして評価期間が経過した後から法定決定期限までの期間中に取引価額などがある場合、時間の経過及び周辺環境の変化などを考慮して価格変動の特別な事情がないと認められる場合には評価期間を延長する事が出来ます。この時納税者・地方国税庁長又は管轄税務署長が申請した後、評価審議委員会の審議を経なければならない事を考慮してください。類似売買事例価額類似売買事例価額とは、該当財産と面積・位置・用途・種目及び基準時価が一致するか、類似な他の財産に対して売買価額などがある場合はその金額を言います。相続贈与税法上類似売買事例価額に該当するためには以下の要件を全て満たさなければなりません。①評価対象住宅と同一な共同住宅団地内にある事②評価対象住宅と住居専用面積の差が評価対象住宅の住所専用面積の5/100以内である事③評価対象住宅と共同住宅価格の差が評価対象住宅の共同住宅価格の5/100以内である事もし、上記の要件を全て満たす類似財産が二つ以上の場合には以下の順番通りに類似財産の売買価額などを時価として見られる事を考慮してください。①基準時価の差が一番小さい共同住宅の価額を適用する②上の①基準を満たしたケースが二つ以上の場合には評価基準日から一番近い日に該当する共同住宅の価額を適用する(その価額が2つ以上の場合にはその平均額)最後に類似売買事例価額はホームタックス又は国土交通部の実取引価公開システムを通じて照会する事が出来ます。 国土交通部の実取引価公開システムの場合には契約締結から30日以内に国土交通部に申告しなければならないので、その期間内に照会する事が出来る事に比べて、ホームタックスの場合は管轄税務署などで譲渡所得税申告資料を検討した後に更新されますので、国土交通部の実取引価公開システムに比べて資料のアップデートが遅い事を考慮してください。共同住宅価格時価を算定しにくい場合には該当財産の種類・規模・取引状況などを考慮して補充的評価方法で評価した価額を時価としてみます。マンションの場合には【不動産価格公示に関する法律】による共同住宅価格で評価します。共同住宅価格は不動産公示時価格アリミ(お知らせ)で照会する事が出来ます。どのような価額で評価するのが良いですか?被相続人が死亡した場合、相続人は相続開始日に被相続人の財産に関する権利と義務を包括的に承継します。したがって、相続人は相続当時に評価した価額として相続財産を取得することになります。そして所得税法によると、相続された資産は相続開始日現在で評価した価額を取得当時の実施取引価額と見なすため、相続された相続財産を譲渡する場合、譲渡価額から相続財産評価額を引いて譲渡税を計算します。このため、相続財産評価額をどのよう方法で評価するかによって、譲渡税の負担が異なる結果になります。したがって、1世帯1住宅非課税など譲渡税負担が少ない場合には、補充的評価方法により評価した価額で申告した方が税負担面で有利になり、逆に、譲渡税負担が大きいと予想される場合には、控除適用が多い相続税を負担して今後負担する譲渡税を下げる事が有利になる事を考慮してください。相続財産の中にマンションがある場合、今後発生する譲渡税を考慮して時価を算定する事が大事です。この記事は韓国の「ヒョン税務会計」のキム・ヒョンジ税務士の許可を得て日本語で翻訳したものです。 2022.11.24 出典：韓国ヒョン税務会計ブログhttps://blog.naver.com/y956638/222937166521本コーナーは一般的な情報をお伝えすることが目的であり、翻訳の限界から正確性・網羅性を保証するものではありません。このトピックスをご参考に意思決定をされて直接・間接に何らかの損害を被られても、一切の責任は負いかねます。意思決定にあたっては専門家に個別具体的にご相談なさってください。